Zenginin Parası, Züğürdün TOKİ'si

“Kuyu ev” TOKİ projesi, Türkiye’de -ve hatta dünyada- konut politikalarındaki derin çelişkilerin bir temsili olarak, Sazlıbosna Barajı çevresinde yerin dibine doğru yükseliyor. Bu alan İstanbul’un en kritik içme suyu havzalarından biri. Şehir plancıları su kaynaklarının korunması gerektiğini söylerken, inşaat faaliyetleri durmaksızın devam ediyor. Üstelik bu yapılaşma, yalnızca doğayı değil, kentin toplumsal yapısını da dönüştürüyor: Dar ve orta gelirli kesimler kentin hem aşağısına, ışığa hasret kuyularına doğru; hem de uzağına, en uzak çeperlerine doğru itiliyor. 

Betonun Ötesinde: Küresel Varlık Krizi ve Derinleşen Eşitsizlik

Bugün Ekonomik Kalkınma ve İşbirliği Örgütü (OECD) ülkelerinin büyük bölümünde konut fiyatları gelir artışının çok üzerinde seyrediyor. Londra’dan New York’a, Berlin’den İstanbul’a kadar farklı kentlerde yaşayanlar, birbiriyle aynı şikâyeti dile getiriyor: Ev sahibi olmak giderek zorlaşıyor, kiralar da çok pahalı. 

Pahalılık yalnızca konutla sınırlı değil; küresel ölçekte varlık fiyatları artıyor. Bunun temel nedeni, zenginlerde biriken paranın tüketimle erimeyecek kadar fazla olması ve böylece sürekli yeni varlıklara yatırılarak büyütülmesidir. Zenginler bu varlıklar için yarıştıkça fiyatlar yukarı fırlıyor, orta ve alt gelir grupları ise bu yarışın tamamen dışında kalıyorlar.

Toplumun büyük kesimi için ev sahibi olmak, doğrudan birikimle değil, ancak uzun vadeli borçlanma yoluyla mümkün hale geliyor. TOKİ gibi projelerde de 15–20 yıllık ödeme planları sunuluyor.

Bir yerde artan borç varsa, başka birileri için artan birikim vardır. Başka bir deyişle, toplumun geniş kesimleri giderek daha yüksek tutarlarda borçlanarak konuta erişmeye çalışıyorsa, bu borcun karşısında biriken sermaye de giderek büyüyor demektir. Böylece konut, içinde barınma işlevinin ötesinde, servet transferinin aracı haline geliyor. Faiz ödemeleri ve kira gelirleri üzerinden işleyen bu yapı, servet eşitsizliğini yeniden üretirken, barınmayı giderek daha güvencesiz bir zemine taşıyor. 

Bu süreçte vatandaşın konumu da değişiyor. Barınma hakkına erişmeye çalışan bir “hak sahibinden”, uzun vadeli borç ilişkisi içinde tanımlanan “müşterilere” dönüştürülüyor. Finans-Kapital doymak bilmiyor ve her şeyi ters yüz ediyor.

Dünya Eşitsizlik Raporu 2026 (World Inequality Report) verileri, servet eşitsizliğinin vahametini rakamlarla ortaya koyuyor:

• Küresel Servet Yoğunlaşması: Dünya genelinde en üstteki %10'luk kesim, toplam küresel servetin %75'ine sahip durumda.

• Alttaki %50'nin Payı: Dünya nüfusunun yarısını oluşturan en yoksul kesim, küresel servetin yalnızca %2'sine erişebiliyor.

• Aşırı Uçlar: En zengin %0,001’lik kesim (yaklaşık 56.000 kişi), dünya nüfusunun yarısının toplamından 3 kat daha fazla serveti kontrol ediyor.

• Büyüme Hızı Makası: 1990'lardan bu yana milyarderlerin serveti her yıl ortalama %8 oranında artıyor. Buna karşılık, dünya nüfusunun en yoksul %50’sinin servetindeki yıllık artış hızı bunun yarısı düzeyinde, yani %2 ile %4 arasında kalıyor. Ancak bu oran, çok düşük bir başlangıç servet seviyesinden hesaplandığı için, küresel servet içindeki ağırlığı artırmaya yetmiyor. Nitekim son 30 yılda yaratılan yeni servetin %36,7’sini en üst %1 alırken; en yoksul %50’nin payı %1,1’dir. 

Türkiye de dünyadan farklı değil. Eurostat verilerine göre, 0,461’lik Gini katsayısı ve en zengin %20’nin en yoksul %20’den 9 kat fazla gelir elde etmesiyle Türkiye, gelir ve servet eşitsizliğinin Avrupa’daki en dramatik örneğini sergiliyor. 

İnşaat Hiç Durmadı, Neden İnsanların Hala Evi Yok?

TÜİK verilerine göre, 2002 yılında Türkiye’de konut sahipliği oranı %73,1 iken, 2025 itibariyle bu oran %57,1’e gerilemiş durumda. Yani son 23 yılda halkın ev sahibi olma kapasitesi belirgin biçimde azaldı. Dahası mevcut konut stokunun önemli bir bölümü ya yapısal açıdan yetersiz ya da deprem güvenliği bakımından riskli. Ortada hem nicelik hem nitelik açısından sorunlu bir tablo var – ama inşaat hiç durmamışken.

Türkiye’de 36 milyon konut varken sadece 27,5 milyonunda ikamet ediliyor; yani tam 8,5 milyon konut boş. 

Bu noktada, TOKİ’nin rolünü de yeniden düşünmek gerekiyor çünkü mesele sadece ne kadar konut üretildiği değil, bu konutların nasıl bir ekonomik ve toplumsal düzen içinde üretildiği.

1984 yılında kurulan TOKİ, başlangıçta konut kooperatiflerine kredi sağlayan bir finansördü. 2003 yılından itibaren TOKİ, özel bir şirket gibi modellenmiş ancak kamusal ayrıcalıklarla donatılmış bir "inşaat proje yöneticisi" haline geldi. Doğrudan Başbakanlığa bağlanan, kamu arazilerini bedelsiz devralan, vergi ve harç muafiyetleri olan ve imar planlarında geniş yetkilerle donatılan merkezi bir dev müteahhite dönüştü. 

TOKİ’nin "Pedal Çevirme" Zorunluluğu

Peki, bunca uyarıya rağmen hükümet neden ısrarla en riskli alanlarda bile konut üretmeye devam ediyor? İlkin, TOKİ, genel bütçeden pay almayan, kurumsal devamlılığı için sürekli satış yapmak zorunda olan bir yapıya dönüştürüldüğünü söyleyelim. Havva Ezgi Doğru’nun “Çılgın Projelerin Ötesinde TOKİ, Devlet ve Sermaye” kitabında ifade ettiği gibi TOKİ, düşmemek için sürekli pedal çevirmek zorunda olan bir bisiklet gibi; üretim durduğu an bütçe krizi başlıyor. Ancak bu durum TOKİ ile sınırlı değil. İnşaat sektörü, finansal sistem ve kamu eliyle üretilen projeler arasında kurulan bu yapı, çok sayıda aktör için gelir ve birikim üreten bir döngü yaratıyor. Bu nedenle ortaya çıkan inşaat pratiği, yalnızca bir barınma politikasının değil, aynı zamanda ekonomik birikim ilişkilerinin de ürünü. David Harvey’in Marx’a atıfla belirttiği gibi sermaye hep hareket halinde olmak zorundadır ve hareket halinde değilse kâr getirmiyordur. O bu durumda TOKİ’nin pedallarının ardında sermayenin devasa çarkları, yatırım fonları vb. çalışır. Çevrilen pedal, küçük ceplerden büyüdükçe büyüyen ceplere para aktarır.        

TOKİ’nin "gelir paylaşımı" adı altında lüks segment projelerine de can suyu olması gerekiyor. TOKİ, merkezi alanlardaki kıymetli kamu arazilerini Emlak Konut gibi iştirakleri aracılığıyla müteahhitlere açıyor; burada inşa edilen milyon dolarlık rezidanslardan elde edilen kârla "sosyal konut" projelerini finanse ediyor. Yani sosyal konutlar, ancak zenginin aldığı lüks bir konutun yan ürünü veya “promosyonu”. Bu yapı, kenti bir inşaat sahasına çevirirken, sosyal konutu finanse etmek için piyasayı daha fazla lüks projeyle şişirmek zorunda kalıyor. 

Kuyular ve Çeperler: Nerede ve Nasıl Yaşıyoruz?

Bu hızlı ve kontrolsüz inşaatlaşma, beraberinde nitelik kaybını da getiriyor. Konutların geç teslim edilmesi veya kusurlu yapılması nedeniyle TOKİ, yıllar içerisinde milyonlarca liralık tazminatlar ödemek zorunda kaldı. 

Sazlıbosna’da içme suyu kaynaklarını tehdit eden yapılaşma, TOKİ’nin yer seçimi tercihlerindeki sorunları yeniden hatırlatıyor. Samsun’da dere yatağına inşa edilen konutların yol açtığı ve 13 kişinin hayatını kaybettiği sel felaketi; Yalova’da “ölüm ovası” olarak bilinen bataklığa yapılan bloklar; İstanbul Başıbüyük’te dere yatağına kurulan konutlar ve Hatay Samandağ’da halkın meyve ağaçlarını korumak için kepçelerin önüne geçtiği alanda başlatılan inşaatlar, onlarca örnekten birkaçı. TOKİ, yerel yönetimlerin ve denetim mekanizmalarının dışına çıkarılan "otoriter bir inşaat yöneticisi" olarak, kentsel kimliği ve doğal yaşamı yok sayma pahasına inşaat yapıyor. 

Bu dönüşümün mekânsal bir karşılığı da var. Gelir ve servet eşitsizliğinin arttığı toplumlarda şehirler de bu eşitsizliği yansıtan biçimlerde yeniden şekilleniyor. Yüksek gelir gruplarının yoğunlaştığı lüks merkezler ile düşük ve orta gelirli kesimlerin sıkıştığı çeperler arasındaki ayrım giderek belirginleşiyor. Sonuçta dar gelirli, şehrin merkezindeki kentsel dönüşüm alanlarından borçlandırılarak sökülüyor ve kentin çeperindeki niteliksiz bloklara, kuyu evlere fırlatılıyor.

Bu çeperler yalnızca “dışlanma alanı” olarak da işlemiyor; aynı zamanda gelecekte değer kazanacağı varsayımıyla bir yatırım nesnesi olarak da görülüyor. Kent genişledikçe bu alanların bir kısmı zamanla yeniden merkeze yaklaşabiliyor, hatta kentin yeni orta kuşağına dönüşebiliyor. Çeper, sabit değil; sermaye beklentisiyle sürekli yeniden konumlanıyor. Yani bu, sadece bir yer değiştirme hikâyesi değil.

Hikâye, halk için yaşamın giderek borçla kurulması. İnsanlar bir konuta yerleşirken, o konutu mümkün kılan uzun vadeli borcun içine de yerleşiyor. Toplumun büyük kesimi ev sahibi olabilmek için borçlanırken, o borcun karşılığında büyüyen servet az sayıdaki birkaç elde birikiyor. 

Birimiz çeperde, kendi şehrine yabancı ediliyor; birimiz lüks merkezlerin etrafında kötü şartlarda yaşamaya çekiliyor; birimiz henüz bizi etkileyen bir şey olmayacağını zannediyoruz, ama hepimiz huzursuzuz, borçlarımıza bakıp bunalıyor, geleceği düşününce kaygılanıyoruz. O çeperlere itilenler, güvensiz evlerde yaşayanlar, borçla nefes alanlar, işte onlar; biziz.